Neben- und Betriebskosten

Zusätzlich zur Kaltmiete müssen Neben- und Betriebskosten gezahlt werden. In der Regel werden diese durch eine monatliche Abschlagszahlung beglichen. 

Laut einer Statistik des Deutschen Mieterbundes muss man, wenn alle 17 Betriebskostenarten summiert werden, bei der Höhe der Neben- oder Betriebskosten mit einem Betrag von durchschnittlich 2,82 € pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Dazu zählen Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Reinigung des Anwesens, Wasserversorgung und Entwässerung, Grundsteuer und Haftpflichtversicherung des Vermieters.

Bei den Neben- und Betriebskosten wird zwischen den „kalten“ und den „warmen“ Betriebskosten unterschieden, wobei letztere Kosten für Wasser, Strom, Heizung und Gas bezeichnen. Der Stromverbrauch gehört in dem Sinne nicht zu den Nebenkosten, weil er direkt mit dem Anbieter abgerechnet wird. Gleiches gilt manchmal für die Gasrechnung, wenn jeder Gasbrenner im Haus einen eigenen Zähler hat.

Bei der Angabe zur Miethöhe, zum Beispiel in einer Wohnungsanzeige, ist es sehr wichtig, darauf zu achten, welche Nebenkosten in der Miete enthalten sind. Oft ist hier nur die Kaltmiete angegeben. Meistens werden Heiz-, Strom- und Gaskosten als Nebenkosten extra berechnet.

Bei der Berechnung der warmen Neben- oder Betriebskosten kommt es darauf an, ob die Wohnungen in dem Mietshaus getrennte Zähler oder Gemeinschaftszähler für Strom, Wasser und Heizung, Öl-, Gas- oder Stromzähler haben. Bei getrennten Zählern zahlt jeder, was er verbraucht hat. Ansonsten werden die Kosten für Wasser anteilig auf die Wohnfläche, auf die Anzahl der Mietpersonen oder die Wohnungen umgelegt, solange sich kein separater Zähler in der Wohnung befindet. Der Stromverbrauch muss immer separat abgerechnet werden, weil Verteilungsschlüssel hier wenig Sinn machen. Der Strom, der gemeinschaftlich verbraucht wird, zum Beispiel für das Treppenhauslicht, zählt zu den kalten Neben- oder Betriebskosten.
Eine Ausnahme sind die Heizkosten, die nach einem besonderen Verteilungsschlüssel berechnet werden. Sie haben in den letzten Jahren stark zur Preissteigerung der Nebenkosten beigetragen.

Bei der Berechnung der kalten Betriebskosten kann der Vermieter zwischen zwei Methoden frei wählen. Die Methode, die er wählt, sollte schriftlich im Mietvertrag festgehalten sein. Er kann entscheiden, ob die kalten Betriebskosten anhand der Wohnfläche berechnet werden oder die Bestimmung auf der Anzahl der Mieter beruht, die in einer Wohnung leben. Wurde im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel formuliert, sieht der Gesetzgeber die Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab vor. Dies kann auch bei der Gründung einer Wohngemeinschaft und dem Umlegen der Kosten auf die Mitbewohner von Bedeutung sein.


Berechnung / Rechtliches
Die Berechnung der Mietnebenkosten muss für den Mieter nachvollziehbar und verständlich sein und darf nicht zu seinen Ungunsten ausfallen. In diesem Fall hat der Mieter die Möglichkeit, sich über die Abrechnung zu beschweren und eine andere Abrechnungsart fordern. Der Vermieter muss für eine gerechte Aufteilung der Nebenkosten, mit einem für alle Parteien gerechten Umlageschlüssel, sorgen. Denn es existieren noch andere Umlagemöglichkeiten wie zum Beispiel Anzahl der Wohneinheiten. Diese können aber Nachteile für den Mieter haben, wenn er etwa ständigen und bei ihm länger wohnenden Besuch hat. In diesem Fall bezahlen die anderen Mieter seine erhöhten Nebenkosten mit.

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, wirtschaftlich vernünftig zu agieren, damit die Nebenkosten nicht zu stark steigen. Unter anderem ist der Energieausweis ein Garant dafür. Der Vermieter muss auf Anfrage des Mieters einen Energieausweis für das Gebäude vorlegen. Seit dem 1. Juli 2008 (Gebäudebaujahr bis 1965) oder 1. Januar 2009 (Gebäudebaujahr nach 1965) ist der Vermieter immer zur Vorlage verpflichtet. Für den Mieter ist ein bedarfsorientierter Energieausweis am besten, weil er sich nach dem Zustand des Gebäudes richtet, vor allem Wärmeisolierung und Heizungsanlage. Der verbrauchsorientierte Energieausweis richtet sich nur nach dem Verbrauch der letzten drei Jahre, sagt aber nichts über die tatsächliche Energiewirtschaftlichkeit des Hauses aus. Der Energieausweis dient der Markttransparenz von Gebäuden und Wohnungen.