Hypothekendarlehen mit Kapitallebensversicherung

Eine weitere Möglichkeit der Baufinanzierung ist das Versicherungsdarlehen. Zunächst scheinen die Konditionen hier wesentlich günstiger zu sein als bei einem herkömmlichen Darlehen, da der Zinssatz in der Regel um bis zu 0,25 Prozentpunkte niedriger ist.

Der Grund für den besseren Zinssatz ist das Festdarlehen als obligatorischer Bestandteil des Versicherungsdarlehens, das zwar verzinst, aber erst zum Ende der Versicherungslaufzeit durch eine einmalige Zahlung getilgt wird. Damit der Kreditnehmer die einmalige Tilgung finanzieren kann, schließt er zusätzlich eine Lebensversicherung ab: Statt der monatlichen Tilgung zahlt der Immobilienkäufer eine monatliche Prämie für eine Lebensversicherung. Vorteil dieser Finanzierungsform ist die Absicherung im Todesfall. Stirbt der Kreditnehmer, so wird die Versicherungssumme ausgezahlt, das Darlehen komplett getilgt und die Hinterbliebenen sind schuldenfrei. Versicherungsdarlehen sind meistens so geplant, dass die Darlehenssumme nach der Ablaufzeit aus der Versicherungssumme und Überschussanteilen besteht.


Überschussanteil
Als Überschussanteil bezeichnet man beim Versicherungsdarlehen die Summe, die der Kreditgeber für den Kreditnehmer anlegt. Der Anteil der Versicherungssumme liegt durchschnittlich bei etwa 60 % des Darlehensbetrags. Der Nachteil liegt darin, dass die Versicherungsgesellschaft die Höhe der Überschussanteile nicht garantieren kann: Falls die Überschussanteile niedriger als erwartet ausfallen, steigen für den Darlehensnehmer die Kosten erheblich.


Beispiel
Monatlich liegt die Prämie bei 368 € und die Rendite beträgt 6,5 %. Die Ablaufleistung nach 25 Jahren beträgt somit 269.115 €. Erreicht die Rendite jedoch nur 5,5 %, bekommt der Versicherungsnehmer am Ende nur noch 232.564 €. Somit bleibt eine Differenz von 36.551 €.


Sondertilgung
Auch bei Hypothekendarlehen in Verbindung mit einer Kapitallebensversicherung kann der Kreditnehmer eine Sondertilgung vornehmen. Allerdings muss auch hier beachtet werden, dass der Kreditgeber Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen könnte. Zudem kann durch eine Sondertilgung nur der Zinssatz gesenkt werden, da der Kreditnehmer eine Tilgung ausschließlich durch die Ablaufleistung der Versicherung vornehmen kann. Grund hierfür ist die rechtliche Trennung von Darlehen und Versicherungsvertrag. Nimmt der Kreditnehmer im Zuge einer Sondertilgung eine Kündigung des Versicherungsvertrags vor, verliert er viel Geld, da der Versicherungsgeber nur den Rückkaufwert auszahlt. Ein Versicherungsdarlehen ist nicht geeignet für Selbstnutzer, da zu viele Unwägbarkeiten bestehen. Folgendes Beispiel soll ein herkömmliches Darlehen mit einem Versicherungsdarlehen vergleichen:

• Darlehenssumme 200.000 €
• Finanzierungszeit 20 Jahre
• Zunächst zehn Jahre Zinsbindung

1. Versicherungsdarlehen (Darlehenssumme = Ablaufleistung)
Darlehen:
Nominalzins: 7 %
Monatliche Belastung: 1.125 €
Versicherungsprämie: 400 €
Versicherungsrendite: 6,5 %
Monatliche Gesamtbelastung: 1.525 €

2. Hypothekendarlehen
Zinsen: 6,5 %
Tilgung: 2,65 %
Auch hier eine monatliche Belastung (Annuität) von 1.525 €

Zehn Jahre später ist der Nominalzins um zwei Prozentpunkte gestiegen, die Restschuld beträgt somit:


1. Versicherungsdarlehen
Die Restschuld liegt beim Darlehen nach wie vor bei 200.000 €. Bei dem neuen Zinssatz von 8 % steigt die monatliche Belastung für das Darlehen auf 1.333 €. Die monatliche Gesamtbelastung ergibt 1.733 € – eine Mehrbelastung von 208 € pro Monat.


2. Hypothekendarlehen
Restschuld nach zehn Jahren: 125.622 €
Neuer Zins: 8,5 %
Tilgung: 2,65 %
Monatliche Belastung: 1.167 €
Differenz der monatlichen Belastungen: 566 €

Aus diesem Rechenbeispiel ergibt sich, dass bei gleichen monatlichen Beträgen das Hypothekendarlehen wesentlich früher abbezahlt wäre: Bei einer Zinserhöhung ist das Versicherungsdarlehen deutlich im Nachteil. Für Selbstnutzer ergibt sich neben den schon genannten Nachteilen, dass ein Versicherungsdarlehen nicht unbedingt günstiger ist. Vermieter hingegen können Darlehenszinsen steuerlich absetzen, zudem bekommen sie den Überschussanteil aus der Lebensversicherung steuerfrei ausgezahlt.

Verfügt der selbstnutzende Kreditnehmer bereits über eine Lebensversicherung, wird ein Versicherungsdarlehen attraktiver. War die Versicherung ursprünglich zur Altersvorsorge gedacht, könnte der Darlehensnehmer sie auch zur Finanzierung der Immobilie nutzen. Hier hat der Käufer zwei Möglichkeiten, die Versicherung einzubringen: Wenn er die Versicherung kündigt, sinkt der Kreditbedarf und er kann die Beleihungsgrenze nach unten setzen. Damit erhält er niedrigere Zinsen. Der Versicherungsnehmer kann auch seine Versicherung beleihen, indem er ein tilgungsfreies Darlehen abschließt, das er nach Ablauf der Versicherung mit einem Betrag tilgen kann. Grundsätzlich gilt: Wenn die in die Versicherung eingezahlten Beträge niedriger sind als der Rückkaufwert, sollte der Versicherungsnehmer die Versicherung kündigen. Das ist in der Regel der Fall, wenn das aktuelle Zinsniveau hoch ist und der Vertrag noch nicht lange läuft.


Restschuldversicherung
Mit einer Restschuldversicherung kann der Kreditnehmer die Sicherheit eines Versicherungsdarlehens mit den niedrigen Zinsen eines Hypothekendarlehens verbinden. Stirbt der Kreditnehmer, oder ist er krank, übernimmt das Versicherungsunternehmen die Weiterzahlung der monatlichen Raten beziehungsweise die Restzahlung des Kredits. Im Prinzip ist die Restschuldversicherung eine Kapitallebensversicherung, bei der es nicht darauf ankommt, Überschüsse zu generieren, sondern die Absicherung des Darlehens zu gewährleisten. Die monatliche Belastung ist deshalb wesentlich geringer als bei einem Versicherungsdarlehen. Der Versicherte sollte bei seinen Planungen berücksichtigen, dass Arbeitslosigkeit in den meisten Fällen von den Versicherungen nicht gedeckt ist. Sollte dies der Fall sein, steigen auch die monatlichen Beiträge. Hat der Versicherungs- beziehungsweise Darlehensnehmer einen unsicheren Arbeitsplatz, sollte er sich genau überlegen, ob er auf einen Immobilienerwerb eventuell ganz verzichtet.

Es gibt zwei Varianten einer Restschuldversicherung. Bei der ersten nimmt die monatliche Zahlung jährlich linear ab. Allerdings kann es hier zu einer Unterdeckung der Restschuld kommen: Daher ist diese Form der Restschuldversicherung nur für Kreditnehmer geeignet, die im Versicherungsfall über finanziellen Spielraum verfügen. Mehr Sicherheit bietet die Restschuldversicherung, bei der die monatlichen Beträge jährlich an die tatsächlich vorhandene Restschuld angeglichen werden. Hierfür muss der Versicherungsgeber Gesamtlaufzeit, Nominalzins und Tilgungsplan kennen. Obwohl die Restschuld stetig sinkt, kann es zu einer kurzfristigen Erhöhung der Raten kommen, da die Versicherung das mit der Alterung verbundene erhöhte Todesfallrisiko mit einbeziehen muss.


Rückzahlungsarten für Überschüsse
Kalkuliert der Versicherungsgeber ein Versicherungsdarlehen konservativ, können Überschüsse anfallen, die er an den Versicherungsnehmer zurückzahlen muss. Die Versicherungsgesellschaft kann den Überschuss durch eine Einmalzahlung, den sogenannten Todesfallbonus, am Ende der Laufzeit begleichen, sie kann den Überschuss aber auch mit den monatlichen Prämien direkt verrechnen. Wichtiger als ein höherer Bonus im Todesfall ist eine Beitragsverrechnung, welche die monatliche Last verringert: Der Darlehensnehmer kann den monatlichen Erlös in die Baufinanzierung mit einbeziehen. Um das beste Versicherungsangebot zu ermitteln, müssen sämtliche Zahlungen addiert, abgezinst und mit einem Zinsfaktor multipliziert werden.


Beleihungsgrenze
Nimmt man ein Angebot eines Versicherungsunternehmens in Anspruch, sind die Zinsen zwar günstiger als bei Banken und Sparkassen: Nachteilig ist allerdings die niedrige Beleihungsgrenze von circa 45 bis 60 %. Die Finanzierung des Restbetrags wird damit kostspieliger. Bei Banken und Sparkassen wiederum sind die Zinsen etwas höher: dafür bieten sie aber einen Beleihungswert von circa 80 %, was die Restfinanzierung erheblich verbilligt. Möglich ist inzwischen auch eine 100-Prozent-Finanzierung: Voraussetzung dafür sind allerdings überdurchschnittliche Einkommensverhältnisse. Der Kreditnehmer muss hier zusätzlich deutlich höhere Zinsen in Kauf nehmen.